已是深秋，寒意逼人，黄山楼市秋色眩目。受国庆以来限购、限贷政策的影响下，一二线城市的房市交易量出现明显下滑，价格也出现了松动，不少三线城市买方有了较大的议价空间。黄山，作为依靠旅游和生态优势而勉强成为四线的小城市，再一次表现出与众不同的“秋色”，房市“量价齐升”。黄山房市为何如此坚挺？未来会怎样？不妨来听听相关专家的看法。

一组数字：黄山楼市“小阳春”

据市统计局发布的黄山全市经济运行数据显示：1-9月，黄山房地产开发完成投资71亿元，同比增长19.7%。商品房销售面积.67万平方米，同比增长29.2%，待售面积.01万平方米，同比下降3.6%。黄山房地产销售增势较好，去库存效果显现。

据黄山搜狐焦点网的数据，10月黄山中心城区新房成交超套，再创单月成交量新高，主要是期盘推陈出新，迭代、升级产品吸引了大批改善需求入市，以及教育投资房的热卖。而黄山主城房价也不断飙升，城东跨入+时代。

据中原地产统计显示，上周全国主要的54个城市合计成交量仅套，这也是最近3个月来的第二次单周跌下6万套成交量。二线城市已经连续3周成交量在3万套左右徘徊。一二线城市成交量跌幅接近四成，市场快速降温。北京、深圳、合肥、苏州、南京等地都明显出现了虚高价格均大幅降价到市场水平的现象。

从上面这组数据不难看出，在楼市限购限贷的新政之下，一二线城市已经收敛了之前的“疯狂”，但黄山却出现了“逆袭”，一举扭转近三年来销售平平的局面，火爆的程度令人咋舌。

楼市上火：远近高低各不同

“从近期房价上涨较多的几个楼盘分析看，栢悦华庭开盘热销源自于黄山市民对置地房产这个品牌的高度认可、也有对城东新安江延伸段景观的喜爱，最主要的原因还是墅质电梯洋房的产品优势带来快速去化。至于高铁版块的热销，完全体现了我们中国人千古不变的情怀，一切为了孩子。”安徽合润置业有限公司副总经理梅岭在采访中告诉记者。

黄山市房地产职业经理人彭勇涛认为：“近段时间黄山楼市火爆，主要体现在中心城区，且是局部的几个楼盘，尤其是城东楼盘，因为黄山置地柏悦华庭的强势杀入，对周边楼盘如天都首郡、利港尚公馆形成一定的利好，新安印象也在近期加快销售步伐，城东是屯溪最宜居的开发地块，今后几年的开发热度将持续。我想城东地块将会是中心城区最亮丽的一道风景线，房价仍将会有一定幅度的上扬。而高铁新区，今年销售形势一直火爆，联佳爱这城、浩创城、梅林国际等楼盘都在加速销售，但这些楼盘多以投资为主，卖点均是屯溪一中，特别是爱这城，今年的开发量、销售量都在剧增，多次开盘均取得不菲的业绩。不过高铁新区楼盘唯一的卖点是屯溪一中，而随着屯溪一中今年9月的全面迁入，利好将释放完毕，毕竟一中只有名学生，而陪读学生只占生源的三分之一，即不超过套陪读房源，而周边楼盘已超过套的开发量，已远远供大于求，我相信年后随着新盘的加入，销售价格将明显回落。”

黄山搜狐焦点房产总经理汪峰说：“在全国大中城市楼市降温的背景下，黄山的楼市成交并没有受影响，依旧火爆，甚至个别楼盘出现彻夜排队、房源供不应求的现象。作为四线城市，确实少见。不过，从购房者排队买房的心理来分析，体现出黄山的消费者成熟度高了，很多购房者都是多次购房群体，为了选择好的产品、好的楼层、好的户型，不惜自己或者雇人彻夜排队领号买房。在他们眼里，每个房子都是独一无二的，在目前黄山可选房源不多的情况下，排队“抢房”也属正常。火爆的另一个原因是楼盘的产品，以经济开发区的联佳爱这城来说，靠近屯溪一中，有陪读的需求，很多人选择投资小户型拿来出租或陪读，而小户型有限，就需要人们排队进行抢购。城东的栢悦华庭，是带电梯的多层洋房，再加上置地在黄山取得成功，很多人被品牌和迭代升级的产品品质所吸引。”

几位专家均认为，今年秋天黄山楼市量价齐升，只是局部并不是整体，即好的地段、好的产品、好的品牌的楼盘卖得好，而不好的楼盘、实力弱的开发商以及一些区县，销售并不乐观，价格也没上涨。因此，黄山市民在购房这件事上，应该擦亮眼睛，不要被眼前的局部现象所迷惑，毕竟整个黄山市的待售面积还很大。

二手房市：一手房的热传导效应

记者通过近期调查显示，中心城区的二手房市场也十分火爆。金先生就是一位正在选择二手房的潜在客户。他说，从10月至今，他至少看过七八个楼盘，以城东和江南新城为主，但看来看去，价格不菲，城东的二手房都在六七千元/平方米以上，即便是江南新城也都在以上，甚至有0的房子。而令他感到奇怪的是，一边是一手房的“一房难求”，一边是中介市场的大量库存。

对此，彭勇涛说：“二手房市场今年确实非常火爆，中介公司四处扩张，为争夺房源、客源也非常激烈，有些中介公司甚至于不择手段，抬高房价、吃差价、阴阳合同的现象非常严重，中介公司已到了非整治不可的地步，像江南新城、柏景雅居是他们重点炒作的楼盘，二手房价格远超一手房价格，柏景雅居的房价已超0元/平方，近期广宇、置地拿地的楼面地价仅是/平方、元/平方，相信这两个楼盘开盘后，该地块的二手房价格会迅速回落。”

汪峰说：“黄山二手房市场货源大，主要是改善主导的原因，一些房源由于物业、车位、配套等方面落后逐渐被淘汰。还有一点是因为市面上的可供挑选的房源并不多，所以也就刺激了二手房的交易。其实，优质的二手房源并不多，比如像栢景雅居、江南新城等好的二手房价格都比较高，其他老旧小区的二手房价格就相对偏低。”

梅岭说：“通常情况下房地产的价格变化都是先体现在二手房市场的，这一轮首先带动上涨的应该是栢景雅居项目，因为开发商的房源在年初时就已经售空，从7月份开始该小区在二手房市场的成交价，从五千多元每平方米很快的上涨到现在元/平方米左右，并出现一房难求的现象，从这一楼盘我们不难看出他的三个特点：一是地段，二是学区，三是整个楼盘的体量够大，因为体量够大，致使他在绿化、物业等配套方面做的更加完善，使之居住感更为舒适。一般情况下，市场都是有个热传导性，如同每一轮房价的上涨必然先由一线城市先涨，再带动二三线城市上涨，从而传导下去，同样区域性上涨也是先由优质楼盘先涨，再来带动周边楼盘，从黄山市目前的情况来看，二手房市场近期成交量明显放大，并且会进一步出现价格与成交量双向走高的现象，因为受前几年市场低迷的影响，土地市场连续几年零供应的情况下，致使整个中心城区近期很少有新推楼盘，进而导致供需失衡，黄山市的房地产市场在经过过去几年痛苦的去化后，必然会回到市场常态的之中。

黄山楼市：面粉涨了，面包还能不涨吗？

经历了一秋的繁华，黄山楼市的未来会怎样？在梅岭的眼里，她认为会呈现平稳的上涨走势，并给出了以下理由。

一是宽松的货币政策，从年11月到今年3月份，中国人民银行分别6次进行了降息降准，一年期存款基准利率从3%一直降到1.5%，释放了大量的流动性资金，这些钱必须有一个去处，但在实体经济与股市低迷的情况下，老百姓如何才能保住自己的钱袋子，投资一些品牌开发商优质楼盘的不动产，无疑是最好的选择。

二是供需关系，黄山市前两年的土地成交很少，导致中心城区房屋供给下降，但市场的需求是一直存在的，80、90后这些买房主力军，受前几年市场的影响一直在观望，没有购买，但不代表需求会随着观望消失，一旦市场预期变好，他们会很快会转化为购买力；

三是城镇化，在城镇化进程中，人口的集中化居住，越来越多的人涌入城市，必然会带来大量的购买力；

四是成本决定一切，地价从来没有低过，CPI一直在高位，人工成本不断在增加，建筑成本居高不下，房价又怎么会降呢，当面粉涨价了，面包还能不涨吗？

五是黄山高铁时代的到来，随着杭黄铁路年通车，黄山与杭州、上海正式进入同城化时代，成为他们真正意义上的后花园，相对于这些城市几百上千万的高房价，黄山简直就是价格洼地。

汪峰说：“黄山楼市的走势在短时间内会继续上扬的，房价也会持续上涨，不过区域分化会更加明显，好的地段好的产品上涨的幅度会大些，其他区域则会跟风小幅上涨。而随着市场供应量的增加，房价应该会趋于平缓。另外还要看国家政策以及货币政策，这直接主导整个楼市的发展。”

彭勇涛认为，年的黄山楼市是平稳上涨的，相比合肥楼市的恶炒，黄山楼市每年保持8-10%左右的上涨，我个人认为是健康的。今年黄山房地产的库存量已很少，特别是棚改政策的出台，以及改善性需求的增加，未来黄山房价还会有一定的上涨空间，但区域分化将会非常严重，有良好学区、有完善配套的地块仍是热点，而那些利好释放完毕的区域将是高危地块，应谨慎投资！

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责任编辑：陈洁

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